【2016-03-16】

在基金会和上海社联共同举办的第114期发展沙龙上，上海财经大学不动产研究所执行所长陈杰先生作了题为“对当前中国和上海楼市的分析”的演讲。

陈杰先生向与会者介绍了当前中国楼市的大致情况以及上海等一线城市楼市泡沫的分析，以下是演讲的主要内容：
 
当前中国楼市的大致情况

陈杰表示，1999-2014年全国城镇竣工房屋面积累计238亿平方米，其中城镇竣工住宅面积约120亿平方米。2011年以来，每年城镇新竣工住宅面积都10亿平方米以上（折合1000万套）。未来城镇住房产能停留在2013年水平不再增加，2015-2025年将累计新增约118亿平方米。再考虑就地城镇化农民自带住房和新增小产权面积所带来的供应增量，2015-2025年全国城镇住房供应增量累计应在140亿平方米以上。这些数据表明中国楼市大概率出现供过于求，严重过剩的出现机率也很大。
陈杰认为，年初一线城市房价疯涨主要是由于：一，中央政府为加快全国去库存，一再刺激；二，股市不振和实体经济萎缩，资产荒，大量民间闲置投资资金没有去处，也不能出国，就转入楼市；三，二三线楼市全面下行，愈发促使外地资金为避险而涌入上海等一线楼市并出现了虹吸效应。
 
三个警报预示着上海等一线城市的房地产已有泡沫

陈杰认为，预示上海等一线城市房地产已有泡沫的第一个警报为过高的房价收入比。北京、上海和深圳的二手房均价已达到45000元左右，100平米的二手房总价是450万，三地的董事长、总经理的平均年薪大约为50万元，房价收入比已经高于8这个危险值。第二个警报为过高的租售比，上海等主要城市长期租金回报率在1.5-2%左右，对应租售比在50-70倍，年初房价全面上涨后租售比情况更加恶化，租金回报率全面跌到1.5%以下，平均租售比普遍超过80-100倍，从美国各大城市的房地产历史数据来看，过高的租售比都会通过房价下跌来回调。第三个警报为过高的房地产总市值/GDP比值，如果城市存量住房按5400元/平方米来计算，面积按250亿平方米，折算下来全国房地产总市值约为135万亿元，2015年中国GDP为67亿元，住宅房地产总市值是GDP的200%。根据发达国家经验，美国这个比值超过100%时候楼市泡沫破灭，日本这个比值超过200%时候楼市泡沫破灭。 上海目前6.3亿平方米的住宅存量，按平均2.5万元/平方米计算，仅住宅房地产已经有15万亿元的市值，相当于上海2015年2.5万亿GDP的6倍之多。
 
楼市泡沫破灭的危害

陈杰认为，楼市泡沫化的危险比股市泡沫要大得多，股灾的损失主要在机构投资者，股市市值变动对普通居民影响不大。但楼市财富都主要在居民手里，并且有很高的杠杆率，银行体系牵连很大。楼市对宏观经济的影响也举足轻重，2015年上海房地产开发投资为3469亿元，占到当年上海全社会固定资产投资6353亿元的54.6%。2015年上海一手商品房和二手房相加为1.45万亿元（增加1倍多），直接贡献近700亿元税收。房地产信贷占全部信贷比重很高，2016年1月末上海房地产相关贷款余额超过1.4万亿，占金融机构贷款余额比重超过四分之一，房价一旦出现波动，将直接危及金融安全。

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